Особливості оподаткування доходу від продажу нерухомого майна

Відповідно до положень Податкового кодексу не оподатковується один раз протягом звітного податкового року, за умови перебування такого майна у власності платника податку більше трьох років, дохід, отриманий платником податку від продажу (обміну) відповідних об’єктів: 

-житлового будинку або квартири чи їхньої частини, кімнати, садового/дачного будинку (включаючи об'єкт незавершеного будівництва таких об'єктів, земельну ділянку, на якій розташовані такі об'єкти, а також господарсько-побутові споруди та будівлі, розташовані на такій земельній ділянці); 

-земельної ділянки, що не перевищує норми безоплатної передачі, визначені ст. 121 Земельного кодексу України залежно від її призначення; 

-земельної ділянки сільськогосподарського призначення, безпосередньо отриманої платником у власність у процесі приватизації земель державних і комунальних сільськогосподарських підприємств, установ та організацій або приватизації земельних ділянок, які перебували у користуванні такого платника, або виділеної в натурі (на місцевості) власнику земельної частки (паю), а також таких земельних ділянок, отриманих платником у спадщину. 

Умова щодо перебування такого майна у власності платника більше трьох років не поширюється на майно, отримане ним у спадщину. 

Дохід від відчуження господарсько-побутових споруд, що розташовані на одній ділянці з житловим або садовим (дачним) будинком та продаються разом з ним, для цілей оподаткування окремо не визначається. 

Дохід, отриманий від продажу протягом звітного (податкового) року другого із зазначених об'єктів нерухомості, або від продажу  іншого ніж зазначені об'єкта нерухомості, оподатковується за ставкою  5%. 

Дохід, отриманий від продажу протягом звітного (податкового) року третього та наступних із зазначених об'єктів нерухомості , або від продажу другого та наступних із не зазначених об'єктів нерухомості, підлягає оподаткуванню за ставкою 18%, крім випадків, якщо зазначене майно отримано платником податку у спадщину. 

Дохід від продажу об'єктів нерухомості може бути зменшений на документально підтверджені витрати на придбання об'єкта нерухомості, розташованого на території України. 

Під витратами на придбання об'єкта нерухомості розуміються: 

а) кошти, сплачені платником податків як вартість цінних паперів та майнових прав, погашення яких відбулося шляхом передачі об'єкта нерухомості (або його частини); 

б) кошти, передані в управління управителю фонду фінансування будівництва; 

в) витрати, понесені на придбання об'єкта нерухомості на етапі незавершеного будівництва; 

г) вартість об'єкта нерухомості, переданого платнику податку у власність як оплата його частки у статутному капіталі господарського товариства при виході такого платника податків із складу учасників юридичної особи; 

ґ) вартість предмета іпотеки, за якою іпотекодержатель набув у власність предмет іпотеки; 

д) витрати на придбання об'єкта нерухомості на підставі договору купівлі-продажу, міни, у тому числі вартість майна, що було передано як компенсація за такими договорами; 

е) реєстраційні збори, державне мито та аналогічні платежі, що здійснюються у зв'язку з придбанням (отриманням) прав на об'єкт нерухомості; 

є) вартість об'єкта нерухомості, що був задекларований особою як об'єкт декларування у порядку одноразового (спеціального) добровільного декларування, відповідно до підрозділу 9 4 розділу XX цього Кодексу; 

ж) вартість об'єкта нерухомості, що був отриманий при ліквідації (припиненні) юридичної особи (у тому числі іноземної) або утворення без статусу юридичної особи (у тому числі іноземного) платником податків - акціонером (учасником, партнером, пайовиком, засновником, контролюючою особою); 

з) витрати, понесені на будівництво об'єкта нерухомості. 

Об'єкт нерухомості, подарований платнику податку, вважається придбаним за вартістю, що дорівнює сумі державного мита, реєстраційного збору чи інших аналогічних платежів, податків та зборів, сплачених у зв'язку з таким даруванням. 

Розрахунок зменшення доходу від продажу об'єктів нерухомості на суми дозволених витрат проводиться платником самостійно, а якщо стороною договору купівлі-продажу, міни об'єктів нерухомого майна є юридична особа чи самозайнята особа – такою особою. 

Якщо платник скористався правом на зарахування витрат, він зобов'язаний задекларувати доходи від усіх операцій з продажу, міни об'єктів нерухомості, здійснених протягом звітного (податкового) року, в тому числі і якщо стороною договору купівлі-продажу, міни об'єкта нерухомого майна є юридична особа чи самозайнята особа. 

Копії документів, що підтверджують зазначені витрати, надаються разом з податковою декларацією. 

Таким же чином оподатковується дохід від продажу (обміну) об'єкта незавершеного будівництва.