Чи може нерезидент зменшити дохід від продажу (обміну) нерухомого майна на витрати, понесені на його придбання?

опубліковано 05 березня 2026 о 10:10 Розділ: Новини

Особливості оподаткування доходів, отриманих нерезидентами передбачені п. 170.10 ст. 170 Податкового кодексу України від 02 грудня 2010 року № 2755-VІ (далі – ПКУ).

Так, відповідно до п. 170.10.1 п. 170.10 ст. 170 ПКУ доходи з джерелом їх походження в Україні, що нараховуються (виплачуються, надаються) на користь нерезидентів, оподатковуються за правилами та ставками, визначеними для резидентів (з урахуванням особливостей, визначених деякими нормами розд. IV ПКУ для нерезидентів).

Порядок оподаткування операцій з продажу (обміну) об’єктів нерухомого майна визначено ст. 172 ПКУ, згідно з п. 172.9 якої дохід від операцій з продажу (обміну) об’єктів нерухомості, що здійснюються фізичними особами – нерезидентами, оподатковується згідно з ст. 172 ПКУ в порядку, встановленому для резидентів, за ставкою, визначеною п. 167.1 ст. 167 ПКУ (18 відс.).

Відповідно до п. 172.1 ст. 172 ПКУ не оподатковується один раз протягом звітного податкового року, за умови перебування такого майна у власності платника податку більше трьох років, дохід, отриманий платником податку від продажу (обміну):

житлового будинку, квартири або їх частини, кімнати, садового (дачного) будинку (включаючи об’єкт незавершеного будівництва таких об’єктів, земельну ділянку, на якій розташовані такі об’єкти, а також господарсько-побутові споруди та будівлі, розташовані на такій земельній ділянці);

земельної ділянки, що не перевищує норми безоплатної передачі, визначені ст. 121 Земельного кодексу України від 25 жовтня 2001 року № 2768-III залежно від її призначення;

земельної ділянки сільськогосподарського призначення, безпосередньо отриманої платником податку у власність у процесі приватизації земель державних і комунальних сільськогосподарських підприємств, установ та організацій або приватизації земельних ділянок, що перебували у користуванні такого платника, або виділеної в натурі (на місцевості) власнику земельної частки (паю), а також таких земельних ділянок, отриманих платником податку у спадщину.

Умова щодо перебування такого майна у власності платника податку більше трьох років не поширюється на майно, отримане платником податку у спадщину.

Дохід від відчуження господарсько-побутових споруд, що розташовані на одній ділянці з житловим або садовим (дачним) будинком та продаються разом з ним для цілей оподаткування, окремо не визначається.

Разом з тим, згідно з абзацом другим п. 172.2 ст. 172 ПКУ дохід, отриманий платником податку від продажу протягом звітного (податкового) року третього та наступних об’єктів нерухомості (крім операцій з відчуження житлової нерухомості банками в порядку звернення стягнення за договорами іпотеки, що забезпечують кредит, наданий в іноземній валюті), із зазначених у п. 172.1 ст. 172 ПКУ, або від продажу другого та наступних об’єктів нерухомості, не зазначених у п. 172.1 ст. 172 ПКУ, підлягає оподаткуванню за ставкою, визначеною п. 167.1 ст. 167 ПКУ (18 відс.), крім випадків, якщо зазначене у абзаці другому п. 172.2 ст. 172 ПКУ майно отримано платником податку у спадщину.

При цьому дохід від продажу об’єктів нерухомості, зазначених в абзаці другому п. 172.2 ст. 172 ПКУ, може бути зменшений на документально підтверджені витрати на придбання об’єкта нерухомості, розташованого на території України (абзац п’ятий п. 172.2 ст. 172 ПКУ).

Абзацом сьомим п. 172.2 ст. 172 ПКУ визначено, що під витратами на придбання об’єкта нерухомості розуміються:

а) кошти, сплачені платником податків як вартість цінних паперів, деривативів (деривативних контрактів) та майнових прав, погашення яких відбулося шляхом передачі об’єкта нерухомості (або його частини);

б) кошти, передані в управління управителю фонду фінансування будівництва;

в) витрати, понесені на придбання об’єкта нерухомості на етапі незавершеного будівництва;

г) вартість об’єкта нерухомості, неподільного об’єкта незавершеного будівництва / майбутнього об’єкта нерухомості, переданого платнику податку у власність як оплата його частки у статутному капіталі господарського товариства при виході такого платника податків із складу учасників юридичної особи;

ґ) вартість предмета іпотеки, за якою іпотекодержатель набув у власність предмет іпотеки;

д) витрати на придбання об’єкта нерухомості на підставі договору купівлі-продажу,

е) реєстраційні збори, державне мито та аналогічні платежі, що здійснюються у зв’язку з придбанням (отриманням) прав на об’єкт нерухомості;

є) вартість об’єкта нерухомості, що був задекларований особою як об’єкт декларування у порядку одноразового (спеціального) добровільного декларування, відповідно до підрозд. 9 прим. 4 розд. XX «Перехідні положення» ПКУ;

ж) вартість об’єкта нерухомості, неподільного об’єкта незавершеного будівництва / майбутнього об’єкта нерухомості, що був отриманий при ліквідації (припиненні) юридичної особи (у тому числі іноземної) або утворення без статусу юридичної особи (у тому числі іноземного) платником податків – акціонером (учасником, партнером, пайовиком, засновником, контролюючою особою);

з) витрати, понесені на будівництво об’єкта нерухомості;

и) витрати, понесені на придбання неподільного об’єкта незавершеного будівництва / майбутнього об’єкта нерухомості;

і) грошова сума, зазначена у житловому сертифікаті на придбання об’єкта житлової нерухомості, що був отриманий платником податку як компенсація за пошкоджений / знищений об’єкт нерухомого майна відповідно до Закону України від 23 лютого 2023 року № 2923-ІХ «Про компенсацію за пошкодження та знищення окремих категорій об’єктів нерухомого майна внаслідок бойових дій, терористичних актів, диверсій, спричинених збройною агресією Російської Федерації проти України, та Державний реєстр майна, пошкодженого та знищеного внаслідок бойових дій, терористичних актів, диверсій, спричинених збройною агресією Російської Федерації проти України».

Розрахунок зменшення доходу від продажу, зокрема об’єктів нерухомості, на суми дозволених витрат проводиться платником податку самостійно, а якщо стороною відповідного договору є юридична особа чи самозайнята особа, – такою особою (абзац дев’ятий п. 172.2 ст. 172 ПКУ).

Якщо платник податку скористався правом на зарахування витрат, він зобов’язаний задекларувати доходи від усіх операцій з продажу, міни об’єктів нерухомості, здійснених протягом звітного (податкового) року, в тому числі і якщо стороною договору купівлі-продажу, міни об’єкта нерухомого майна є юридична особа чи самозайнята особа (абзац десятий п. 172.2 ст. 172 ПКУ).

Копії документів, що підтверджують зазначені витрати, надаються разом з податковою декларацією (абзац одинадцятий п. 172.2 ст. 172 ПКУ).

Податкова декларація подається за базовий звітний (податковий) період, що дорівнює календарному року для платників податку на доходи фізичних осіб, у тому числі самозайнятих осіб – до 01 травня року, що настає за звітним, крім випадків, передбачених розд. IV ПКУ(п.п. 49.18.4 п. 49.18 ст. 49 ПКУ).

Таким чином, дохід фізичної особи – нерезидента від продажу третього та наступних об’єктів нерухомості, зазначених у п. 172.1 ст. 172 ПКУ, або другого та наступних об’єктів нерухомості, не зазначених у п. 172.1 ст. 172 ПКУ, може бути зменшений на суму витрат на їх придбання, встановлених абзацом сьомим п. 172.2 ст. 172 ПКУ.